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房貸本金與利息之間的問題!

我的意思是(以我的房貨為例) 原先貸305萬 本息平均攤還 19年 前6個月為6大行庫平均利率不加碼 之後的利率為平均利率加碼0.7%

目前為2.96% 第1~3期 忘了 第4期 繳本金 11273 繳利息 5169 貸款餘額 $3

010

047 第5期 繳本金 10708 繳利息 5775 貸款餘額 $2

999

339 5~6期間我多還了本金35萬 第6期 繳本金 8823 繳利息 6637 貸款餘額 $2

640

516 第7期 繳本金 8822 繳利息 6638 貨款餘額 $2

631

694 第6期是我5月份繳款明細

第7期是6月份的從第6期開始利率為 2.96%

我的問題是我在５～６期間多繳了３５萬元本金

為什　麼第６．７期的本金減少了

但利息卻增加了？
這是沒錯的利息上升是因為第七個月利率上升了以版大的例子初貸利率為2.26%

第七個月2.96%(小弟用單利的概念解說

比較容易慬

但是銀行是用複利及年金的概念計算

很複雜)第五期利息3

010

047*2.26%/12=5669利息第七期利息2

640

516*2.96%/12=6513利息所以利息增加是沒錯的

因為利率調升再來是本金的部份以小弟舉的例子

第一期本金是3

050

000

而第六期本金是2

640

000

期間共19年(以簡單的分期概念說明

沒有利息狀況下)第一個月本金3

050

000/228(期)=13377第六個月本金2

640

000/223(期)=11838所以本金高每期應繳額比較高

本金低每期應繳額比較低綜合以上小弟舉的例子

版大的情況是正常的以上解說有幫助到你有什麼問題請再發問 參考資料 我的工作經驗
最近自己也在辦房貸~~所以稍微有點研究大部分的銀行都會再一段時間後固定加碼一定的利率大部分都是第三年後才開始加碼0.7左右前兩年會跟八大行庫差不多半年後就加碼0.7的還是屬於少數除非妳前半年的利率相當低我自己是選擇從第一個月到20年結束都是加碼0.15%的方案基於不想打廣告請自己去查是哪家銀行推的方案是針對優秀企業的員工推的除非你打算短期就把錢還完不然這個方案相對來說是比較省利息的僅供參考
1.請用第6期本金即2640516 8823=2649339

264萬*2.96%/12=6512

因為利率自第6期就調成2.96%

所以會覺得變貴了.

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參考:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1607052401760如有不適當的文章於本部落格，請留言給我，將移除本文。謝謝！